众所周知，在南京拿高价地，对于房企而言压力非常大。不过我们跟踪去化结果发现，虽然都是高价地，命运却截然不同 ，有的被严格限价，亏本卖房，有的则可以突破限价，不仅熬出了头，甚至还成为了购房人争抢的“鸡腿盘”……

高价地的冰与火之歌，正在南京楼市上演！

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备注瞩目的高价地，开盘热销遭疯抢

2015-2017年可以说是南京土拍的“狂热期”，据不完全统计，这三年间共产生38幅高价地。2018年，严控之后，整个市场趋于理性。

截至目前，南京史上楼面价最高的“单价”地王当属河西南的葛洲坝南京中国府！

葛洲坝南京中国府地价4.5万/㎡，去年12月份首开，精装均价达到6.4万/㎡，验资420万，首付3成。

对于这个猛然突破河西南3.5万限价红线的价格，当时官方的解释为：高价地历史遗留问题，并且上市价格还是遵循“微亏”的原则。详情可回顾：南京高价地项目即将入市，价格冲新高，官方权威回应刚刚出炉！

纵然这个价格石破天惊，但是市场会给出答案。最终葛洲坝南京中国府去年底首开1号楼，230、290㎡户型，共计57套房源，吸引351组买房人报名，中签率16.2%，平均6人买一套！当天售罄。

随后，项目于今年8月26日迎来加推，均价63999元/㎡，价格与首开基本持平。验资700万元，首付5成！最终依然售罄。

马上，预计今年四季度葛洲坝南京中国府还将加推57套房源！

和葛洲坝南京中国府机遇相同的，当属河西金茂府。凭借5.2万/㎡的价格一举冲破限价，也是加推多次售罄。然而戏剧性的是，当今年融创和万科纷纷以4万+的地价河西南夺地后，河西金茂府的价格竟然显得很珍贵，一下子成了“鸡腿盘”，仿佛突然就不贵了……

据统计，今年以来，南京多个板块地价再次被刷新，江宁滨江最新地价11351元/平！江心洲35274元/平！仙林湖27142元/㎡！江北核心区23385元/㎡……

南京的不少高价地陆续上市，价格刷新区域房价天花板，但是去化结果却是冷热不均。

燕子矶板块“地王盘”仁恒公园世纪，楼面地价23800元/㎡。 今年5月份，迎来首开，销许均价为37234-40880元/㎡，此次开盘需首付5成，现房销售，当天售罄。8月份加推，首付最低5成起，需验资200万，依然是当天售罄！ 着实让全南京人都感受到了仁恒的魅力。

仙林湖前地王融信世纪东方，地价24957元/㎡！ 于2019年首开，在今年5月29日迎来最后一次加推，所有房源已全部售罄，项目正式收官！

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房价贴着地价卖，仍然难逃“去化难”

事实是，并不是所有高价地都能成功解套！还有一些高价地硬着头皮上阵，却灰头土脸败下阵来！

江宁淳化地王：保利伴湖院

江宁淳化地王保利伴湖院， 拿地三年之久，终于在今年8月份拿到销许，领取2、3、5、6栋楼，共计202套房源销许，整体销许均价 24245元/㎡ 。

令人吃惊的是， 项目地价21612元/㎡，销许均价24245元/㎡，这个价格着实“亏本”！ 如此不划算的买卖，开盘结果却事与愿违 。

据网上房地产数据显示，截至10月27日，首开的201套房源还有176套房源可售， 去化率仅约为12.4%。

保利的另一盘— 保利观棠和府 ，也难独善其身。虽不是高价地，但号 称保利在六合打造的首个全系精奢大宅，也是六合首个精装带地暖+新风+空调的楼盘， 看这阵势，应该卖得不错，然而……

保利观棠和府9月27日领到448套房源，均价18236-19215元/㎡，之后平推。如今已经开盘一个月，查看网上房 地产发现， 累计认购+成交仅为14套，去化约为3.1%。

查看5月份首开的数据，入网的228套房源， 目前还有129套房源显示为可售状态，半年 的时间去化不足5成！

央企保利楼盘的去化，遭遇了“天凉好个秋”！

江北新区高价地：北京城建西华龙樾

位于 白马路板块的北京城建西华龙樾，楼面地价22438元/㎡。 作为 江北新区的2万+的高价地项目，拿地快三年，才迎来首开！

去年北京城建西华龙樾迎来首开，首开即在售楼处平推，均价30241-30758元/㎡！ 开盘现场购房可以享受优惠4万，3天内签约可以99折。 而北京城建西华龙樾开盘前也早早释放了优惠信息：

后续又打出首期1成+12套特价房源的优惠。

据了解，项目多次打折促销！轰轰烈烈的促销后，查询网上房地产数据发现，总计入市541套房源，未售房源为267套， 整体去化率约为51%！

江宁方山地王：联发翡翠方山

项目前身为G61地块，于2016年9月被联发房产拿下， 楼面价22344元/㎡，为江宁方山地王。

作为联发地产进入南京的处子秀，同时方山尤其方山北麓一直以来房源供应较少，引起地产圈广泛关注！

项目最近的一次加推为10月3日平推240套房源，销许价格为30165—32027元/㎡！ 截至10月27日，20多天的时间里， 累计认购成交总数为20套，去化率约为8.3%！

高价拿地、高利率融资、停工、售楼处关门、被传大牌房企收购......这个房价仅比地价高3000元/㎡的地王盘可谓命途多舛。

2016年4月15日京奥港集团以47.6亿元拿下G09地块，楼面价22353元/㎡，成为麒麟地王，而当时麒麟新房价格仅有18000元/㎡（毛坯），面粉价已经高出面包价。

2017年9月11日首开，1号楼销许均价25993.31元/㎡；2号楼销许均价25715.51 元/㎡，房价仅比地价高3千，京奥港成为南京首个“亏本地王”！

2017年12月上旬，南京媒体曝出京奥港未来墅项目工地停工的消息，并流传出现场照片。

后来的故事大家都知道了，2018年6月，蓝光地产携手中融信托，一起合作开发南京麒麟京奥港项目，也就是现在的蓝光睿创新筑。

该项目最近的一次加推是在今年的9月26日，共240套房源。截至到10月27日，距离开盘已经过去一个月的时间，网上房地产数据显示，成交套数为0！累计认购仅15套房源！去化率约6.3%！

把时间轴往前推，今年5月1日加推C地块2、6号楼，共244套毛坯房源。数据显示，目前可售房源为138套房源。这也就是说，半年的时间里，去化率不足5成！

据南京网上房地产显示，京奥港未来墅首开的154套房源，如今3年的时间过去了，还有8套未售出。

最后的话

THE LAST WORD

高价地从拿地开始就备受关注，从项目打造到上市销售，在这场解套的持久战中有人欢喜有人愁。

曾经沧海难为水，多少人多少项目开始为当年的激情埋单。 对于即使贴着地价卖，产品降标严重，地段不太好的楼盘而言，还是 劝大家尽量规避吧。